La situación de las hipotecas durante el primer semestre de 2014, si se nos permite la comparación, era como ese momento del primer baño en el mar o la piscina en verano, cuando aún no tenemos muy clara la temperatura del agua y aún sabiendo que tarde o temprano nos vamos a bañar parece que esperamos la presencia de otros bañistas como punto de partida. Alguien tiene que ser el primero, en este caso el anuncio por parte de Bankinter de la modificiación de las condiciones de su hipoteca a interés variable fue ese pistoletazo de salida
Si bien aún esta medida adoptada por la entidad (que ya en su momento fue la primera en batir dentro de las hipotecas estándar el diferencial por debajo del 2%) no ha tenido una respuesta inmediata por parte del resto de entidades, tal y como ocurriera a comienzos de año con la ruptura de los diferenciales por debajo del 2%, hay pocas dudas de los movimientos en forma de revisiones de las hipotecas de las entidades financieras en nuestro país.
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¿Por qué ahora?
Hay diversos factores que influyen directamente en la situación actual para las hipotecas, algunos en mayor medida que otros, pero es el conjunto de estos factores y situaciones en que presiona a las entidades para una mejora de las condiciones de los créditos hipotecarios.
- La caída de ingresos por préstamos: La caída de estos ingresos para las entidades ha sido durante los últimos años una constante, a pesar de la búsqueda de otras fuentes de ingreso (ahí está por ejemplo la pelea por el sector de los seguros o el incremento de las comisiones en determinados productos) el segmento de los préstamos sigue siendo lo suficientemente atractivo como para que las entidades se planteen una reactivación al menos dentro del plano hipotecario.
- Los movimientos en el sector de la vivienda: Si bien tampoco estamos hablando de una recuperación espectacular en este sector, es cierto que se va recuperando poco a poco la confianza del consumidor y manteniendo una mejor predisposición a la compra, que, chocaba hasta comienzos de este año con unos créditos hipotecarios difíciles y con condiciones poco accesibles.
- El precio del dinero y la situación del Euribor: Ambos en niveles bajos históricos, a pesar de otras lecturas menos positivas, obviamente influyen de manera colectiva en los precios de las hipotecas.
Además de lo anterior no debemos olvidar otras cuestiones como la salida de las viviendas de la banca, la reducción en algunos casos del parque de viviendas de las entidades, pero, también la necesidad de apoyar la reactivación del sector fundamental para el negocio bancario.
Hipotecas baratas |
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¿Cómo serán las hipotecas baratas?
Para entender hacia dónde evolucionan las hipotecas debemos situarnos en la oferta que hemos tenido hasta la actualidad. Dentro de esta oferta se destacaban factores negativos como unos diferenciales por encima del 2%, exigencias de ingresos elevadas para la concesión de los productos, limitaciones a los niveles de financiación, y, en general, una sensación de dificultad de acceso corroborada en el que en las escasas hipotecas firmadas durante 2013.
Sobre el papel de las nuevas hipotecas baratas deben precisamente orientarse a la mejora de las cuestiones que las traban las anteriores ofertas:
- Diferenciales más cerca del 1.5% que del 2%
- Reducción de la exigencia de ingresos
- Eliminación o reducción de las comisiones
Además de lo anterior se podría añadir alguna cuestión más como por ejemplo la vuelta de los períodos de carencia amplios.
Donde no es probable que veamos excesivas modificaciones es en el aumento de los niveles de financiación, es decir, olvidándonos a priori de las financiaciones totales, ni tampoco en dirección a un aumento de los plazos de amortización cada vez más afianzados en máximos de 30 años.
Sin embargo, todo este conjunto de posibles medidas dirigidas a abaratar las hipotecas también va a tener un coste añadido que ya se venía visualizando las mejores ofertas durante los últimos meses; el aumento de los niveles de de vinculación. Estos niveles de vinculación no sólo no van a disminuir, si no que probablemente la tendencia se ha a sostenerlos o incluso aumentarlos. A fecha de hoy aún sin modificar la gran mayoría de propuestas de las entidades financieras a excepción de la ya citada, las mejores ofertas, las que baten de lejos el diferencial del 2%, mantienen unas exigencias de vinculación realmente elevadas, que además reparten por tramos las bonificaciones, es decir, atribuyen a la contratación de productos en paralelo una determinada bonificación por producto o conjunto, siendo a través de la contratación de todos cómo se obtienen los mejores resultados.
¿Seguirán mejorando en el futuro?
La tendencia apunta a una respuesta afirmativa. Resulta muy probable que antes de concluir el presente año ya veamos los efectos de una rebaja en la mayoría de las ofertas de hipotecas, que se consolidará a lo largo del primer semestre del año. La única duda es relativa a la posible frecuencia con la que veremos más revisiones de este producto básico en la economía familiar, no debemos aquí ser excesivamente optimistas, y más bien manejar como concepto general esta rebaja inicial como probablemente la más importante para el próximo año con más o menos matices.
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