Es una pregunta relativamente común y desde luego una pregunta que la gran mayoría nos hacemos a la hora de decidir el tipo de hipoteca con el que queremos adquirir nuestra vivienda. En general ya sabemos que la elección más común es la de las hipotecas a interés variable, sin embargo, las hipotecas a tipo fijo son también una opción. En la actualidad estamos viendo una evolución a la baja en la aplicación de los diferenciales en las hipotecas de interés variable, es decir, se están abaratando, pero, no tenemos tan claro lo que está ocurriendo con las de tipo fijo.
Al cierre del pasado año los datos relativos a los primeros meses del año, a sabiendas de estar en una época de escasez en la contratación de hipotecas, eran muy definitorios: tan sólo el 8% de las escrituras firmadas durante el primer semestre del año se correspondían con hipotecas a tipo fijo, esto marca desde luego una realidad en la que no estamos valorando esta opción como importante, acercándonos más al tipo variable por cuanto, efectivamente, resulta en principio más económico.
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¿Por qué preferimos el tipo variable?
La respuesta más inmediata es evidente, porque es más baratoEn conjunto, aunque existen otros elementos a tener en cuenta. Realmente las hipotecas a interés variable funcionan bien en los momentos bajos de los índices de referencia y la aplicación de intereses, sin embargo, los movimientos de ambos perjudican Al producto a largo plazo, como ya hemos comprobado en las actuales series históricas, esto, implica que en el desarrollo de una hipoteca normal entre 20 y 30 años de amortizacion, las posibilidades de variación de las referencias son muchas, y desde luego, a un plazo tan elevado difícilmente predecibles.
Por tanto, realmente en general el análisis que hacemos a la hora de contratar una hipoteca interés variable es a corto y medio plazo, lo cual tiene sentido desde el punto de vista inmediato para la repercusión en nuestro bolsillo, pero, sin embargo, a largo plazo no se trata de una operación estrictamente fiable desde el punto de vista de los costes.
En este contexto parecería lógico un mayor impacto de las hipotecas a tipo fijo, sin embargo, no sólo no despegan sino que los porcentajes de contratación, como vemos, son incluso más bajos que lo que cabría esperar.
La opción del tipo fijo
Fundamentalmente no nos inclinamos hacia las hipotecas de tipo fijo por el precio, es cierto, pero también porque las condiciones habituales estas hipotecas no suelen ser atractivas. Las entidades financieras potencia los préstamos hipotecarios a tipo variable y en muchos casos dentro de su catálogo de ofertas arrinconan a las de tipo fijo reduciendo mucho el volumen de oferta. Hay poco espacio los catálogos de hipotecas de las entidades para este producto.
Es cierto que si tomamos el conjunto de la actual oferta de hipoteca tipo fijo y lo analizamos la media de estas ofertas no sólo no resulta muy atractiva sino que, generalmente, viene acompañada de condiciones de acceso más complejas incluso que las que ya de por sí poseen las hipotecas a tipo variable, esto no ayuda mucho desde la perspectiva del usuario a visualizar el producto como más beneficioso en ninguno de los casos.
Hoy por hoy las mejores hipotecas a tipo fijo se sitúan en tasas en torno al 3.75% pero presentan plazos de amortización más cortos que las hipotecas a tipo variable, dentro de las condiciones generales se trata de hipotecas que exigen un mínimo de financiación elevado comparativamente a las de tipo variable y además los límites de financiación suelen quedar por debajo de ese 80% habitual que corresponde a las hipotecas de tipo variable.
Esto significa por un lado que, afrontamos una hipoteca mas cara como referencia que las de tipo variable, que además financia una menor cantidad lo que nos obliga un mayor disponible propio para hacer frente a la diferencia no financiada y a los gastos, y que nos exige un mayor nivel de requisitos a la hora de su solicitud.
Realmente la conclusión es sencilla, hoy por hoy las hipotecas a tipo variable, aún siendo interesantes por la relativa tranquilidad que aporta la estabilidad del hipo de interés, no son accesibles para todos los bolsillos ya que exigen un desembolso inicial muy superior al que exige la hipoteca a tipo variable.
El futuro de las hipotecas a tipo variable
Parece bastante claro que en un futuro inmediato las hipotecas a tipo variable van a volver a reducir los diferenciales, es decir, serán más baratas aún de lo que son hoy en día. En el apartado de las hipotecas a tipo fijo esto no se puede afirmar de manera tan rotunda, es cierto que algunas entidades han reducido ligeramente los tipos en los últimos tres meses, y es posible que alguna más se sume a esta tendencia, pero, lo que parece indudable es que de momento el foco sigue puesto sobre los créditos hipotecarios a tipo de interés variable.
