A la hora de solicitar una hipoteca, hay que tener en cuenta los siguientes 10 puntos:
1. Dinero prestado:
Depende del importe en que esté valorada la vivienda. Este valor lo da una empresa de tasación contratada personalmente o, como es habitual, por la propia entidad financiera. El banco suele conceder en concepto de préstamo en torno al 80% del valor de tasación (a veces se concede hasta el 100% con otras garantías adicionales, como contar con el respaldo de avalistas).
También depende de tus ingresos. Las entidades financieras suelen estimar que la cuota mensual por la que el titular puede endeudarse supone entre un 30% y un 35% del total de sus ingresos líquidos.
2. Condiciones del préstamo
Préstamo hipotecario de tipo variable o mixto.
3. Tipo de interés
Los bancos suelen aplicar para préstamos hipotecarios fijos un interés mayor que para préstamos hipotecarios de tipo variable.
Los índices de referencia para préstamos hipotecarios son publicados en el B.O.E. todos los meses. Los principales índices son:
IRPH de bancos
IRPH de cajas
IRPH del conjunto de entidades de crédito
MIBOR a un año
EURIBOR
CECA
Las entidades financieras suelen recomendar IRPH sin diferencial adicional o CECA, pero eso sólo les beneficia a ellos.
4.Plazos:
El plazo de amortización o devolución del préstamo oscila entre 10 y 30 años.
Lógicamente, cuanto mayor es el plazo de devolución menor es la cuota mensual, pero mayor es la cantidad por intereses que pagas. Por ello tienes que buscar un plazo que, sin que te suponga una gran carga mensual, sea lo más breve posible.
5. Comisiones
Se suelen aplicar la comisión de apertura y la comisión de cancelación.
Comisión de apertura: normalmente no es superior al 1%. A efectos prácticos es como un incremento del tipo de interés del primer año.
Comisión por cancelación anticipada: si quieres cancelar anticipadamente el préstamo, cuando éste es a interés variable, la comisión no supera el 1%. En los caso de interés fijo puede ser del 3%.
Las comisiones por amortización acelerada del préstamo dependen de las cantidades a amortizar y del plazo ya vencido del préstamo. Suelen pactarlas individualmente las entidades de crédito.
6. Redondeos:
Algunas entidades financieras tienen la mala práctica de redondear el tipo de interés fijado en cada revisión al octavo o al cuarto de punto superior, lo que equivale a incrementar el tipo de interés. Si por ejemplo tu crédito hipotecario tiene un interés de referencia del 14,501%, el banco podría cobrarte el 4,750%.
7. Novación y subrogación de créditos hipotecarios
Los importantes cambios que han tenido lugar en el mercado crediticio durante los últimos años, con descenso notable de los tipos de interés, han propiciado que personas que tenían contratado un préstamo hipotecario puedan encontrarse con que el interés que están pagando es muy superior al que en este momento existe en el mercado.
En este caso existe la posibilidad de negociar una bajada del interés con la entidad financiera (novación), o de trasladarlo a otra entidad que ofrezca unas condiciones mejores (subrogación).
8. ¿Y si la vivienda ya está hipotecada?
Si al comprar tu vivienda ya está hipotecada (bastante habitual en viviendas de segunda mano), tienes tras alternativas:
Quedarte con la hipoteca tal cual está constituida, lo que se denomina subrogación.
Negociar con el banco o caja un cambio en las condiciones de la hipoteca inicial, lo que se conoce con el nombre de novación.
Cambiar de entidad, lo que también se llama subrogación. En este caso, deberás pagar la comisión de cancelación al banco o caja de la que retiras la hipoteca inicial.
9. TAE
El TAE o Tasa Anual Equivalente es el coste real anual del préstamo. Para calcularlo se tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial de referencia, sino también sus posibles revisiones y las diferentes comisiones que se aplican. Es el dato más significativo de un crédito hipotecario, por lo que antes de decidirte por una u otra entidad, es importante que tengas calculadas las TAE -calculadas para iguales periodos e importes- de un buen número de ellas.
10. Gastos
Una vez tomada la decisión sobre la cuantía, el plazo de amortización y la entidad, te queda tener en cuenta los gastos que te va a ocasionar. Entre los gastos ten en cuenta:
1. Gastos previos a la operación
2. Gastos de formalización de la hipoteca
