Cuando nos decidimos embarcar en un préstamo hipotecario rara vez nos planteamos que en algún momento nos tocará una situación adversa que nos obligue a dejar de pagar las cuotas. Sin embargo, esta es una posibilidad real que gracias a la crisis experimentaron miles y miles de familias en nuestro país.
En el peor de los casos no pagar las hipotecas puede llevarnos a sufrir un proceso de embargo y a perder la casa, (aunque no tiene por qué llegar a ese punto) eso es lo que está ocurriendo en la actualidad. Además de que no haya condonación de la deuda y lo que ya hayamos pagado de la casa lo perdamos por completo. Vamos a intentar explicar esto con más detenimiento.
La crisis ha elevado de manera drástica los niveles de morosidad y a pesar de la moratoria en el pago de hipotecas aprobada por el Gobierno en su momento y de otras medidas destinadas a ampliar el plazo de las hipotecas un porcentaje importante de la población se ha visto en la situación de tener que dejar de pagar la hipoteca.
Sin duda las decenas de miles de ejecuciones hipotecarias han sido una de las caras visibles y consecuencias más duras de la crisis económica en nuestro país. Aunque la figura de una ejecución hipotecaria es de sobra conocida por sus consecuencias, no siempre tenemos claro el proceso por el que se llega a esta situación.
Hay que partir de la base de entender que la hipoteca se destinan a una de las mayores inversiones que vamos a realizar en nuestra vida dentro de las finanzas personales, la compra de vivienda. Se forja un compromiso financiero no sólo para el presente, si no a largo plazo ya que generalmente suscribimos hipotecas con 2 o 3 décadas de plazo de amortización.
En este contexto la hipoteca es un acuerdo entre partes mediante el que el banco, como entidad prestamista, nos ofrece sufragar un porcentaje de la vivienda a través de un préstamo. Este préstamo deberá ser devuelto más los intereses y gastos generados por su admisión.
Ahora bien, ¿Qué ocurre si no pago la hipoteca?
Si usted se retrasa en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, tendrá que abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora, cuyo tipo suele ser muy superior al de los intereses ordinarios. La forma de calcular los intereses de demora figura en la escritura del préstamo. Por lo que, además de no poder hacer frente a los pagos mensuales, se le irán acumulando los de los intereses que cada vez son mayores, porque son de deuda, que van aumentando.
Además, las entidades podrían cobrarle una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe estará recogido en el contrato.
Habitualmente las entidades incorporan en los contratos cláusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si se dejan de pagar una o varias cuotas, pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del capital no amortizado del préstamo y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha.
Normalmente las entidades llevan a cabo la comunicación sobre las cuotas impagadas a los Registros de Morosidad. Asimismo las entidades habrán de comunicarlo, en su caso, a la Central de Información de Riesgos del Banco de España.
Usted podrá ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición contemplados en la normativa (Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal).
En este artículo reflexionamos sobre si es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar
El proceso que conduce a la ejecución inmobiliaria comienza con el impago de la hipoteca. No se trata del impago de una cuota o de la irregularidad en los pagos, sino de la suspensión de la atención a las cuotas de la hipoteca. El banco nos comunicará la situación de devolución y nos pedirá ponerle remedio. Tanto si no podemos remediar la situación como si no contestamos el banco comenzará a tomar medidas.
Es muy importante tratar de evitar esta situación. Si no se puede pagar el total de la cuota pero si se puede pagar una parte hay que tratar de llegar a acuerdos (no siempre se pueden obtener) y buscar soluciones conjuntamente con la entidad financiera. En este sentido hay entidades más flexibles que otras. En cualquier caso desde el principio debe quedar clara nuestra intención de pagar la deuda pero también nuestra situación de dificultad económica para hacerlo.
Aunque lo habitual es que los procedimientos hipotecarios sigan un cauce judicial, hay que tener en cuenta que también en algunas circunstancias pueden seguir un cauce extrajudicial. Una ejecución extrajudicial puede poner a la venta un inmueble hipotecario simplemente por la intervención notarial sin acudir al proceso judicial.
Sin embargo, lo más habitual es el conocido como procedimiento hipotecario de ejecución en el cual se contempla que el acreedor hipotecario pueda cobrar la deuda mediante la ejecución de la garantía, en este caso la vivienda hipotecada si no existen otras. Esta situación excepcional puede darse cuando el deudor no cumple su obligación de pagar las cuotas mensuales.
También es muy importante tener clara que nuestra legislación, a diferencia de otras, sigue reclamando la deuda al deudor incluso si éste ha perdido ya la vivienda y no ha sido suficiente para cubrir dicha deuda. En este caso el deudor responde con sus bienes presentes pero también con sus bienes futuros.
Ejecución hipotecaria
En caso de impago, la entidad prestamista puede recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecución hipotecaria establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil o en su caso, el procedimiento ejecutivo extrajudicial –con intervención de notario- previsto en la Ley Hipotecaria. Me explico, se quedan con su casa, la venden, y además usted sigue pagando el dinero que les debe del préstamo que les pidió sin que ellos les devuelvan nada de lo que usted ya había pagado y que ha perdido al embargarle su casa.
Obviamente, cabría rehabilitar el préstamo satisfaciendo los importes pendientes y poniéndose al día en su pago.
Una vez iniciado el proceso hipotecario la primera fase será la demanda que la entidad financiera interpondrá ante el juez. Esta demanda suele finalizar en un auto en el que se ordena al deudor atender al pago, este requerimiento se realiza en el domicilio del deudor mediante documento. El juez solicitará posteriormente al registro de la propiedad las certificaciones registrales del bien antes de proceder a la subasta previa notificación al deudor.
En el caso de no existir pujas la entidad financiera podrá adjudicarse el inmueble por el 50% de su valor.
Sin embargo, cuando el inmueble cuya hipoteca no se ha abonado es la vivienda familiar del deudor el procedimiento es diferente. En primer lugar, en lo que se llama enervación de la acción hipotecaria, se ofrece la posibilidad de rehabilitar el préstamo siempre y cuando el deudor pague la cantidad exacta de principal más intereses vencida a fecha de la demanda, es decir las cuotas más los gastos. Esto puede hacerse sin necesidad de consentimiento por parte del banco.
Por tanto, hasta el propio día de la subasta es posible consignar lo que se debe evitar la ejecución de la vivienda si ésta es el hogar de la familia. Si esto se hace el deudor podrá posteriormente seguir abonando la hipoteca como si no hubiera ocurrido nada. En cualquier caso esta es una opción que sólo puede ejercerse una vez cada cinco años como máximo.
Eso quiere decir que hasta el día señalado para la subasta se puede consignar lo que se debe y evitar que se ejecute la vivienda, si es el hogar de la familia. Y el deudor podrá seguir pagando la hipoteca como si no hubiese pasado nada. Esta posibilidad que da la ley para dar una protección adicional al hogar familiar, sólo se puede ejercer una vez cada cinco años.
A veces, se exige la contratación de un seguro de amortización, mediante el cual la entidad cobraría de la aseguradora el importe de la deuda pendiente si Ud. no pudiera pagar porque se dieran las circunstancias incluidas en su cobertura, como pueden ser fallecimiento, invalidez o desempleo de larga duración, etc.
La ejecución judicial implica que la entidad, si se dan ciertas circunstancias recogidas en el contrato -normalmente el impago del préstamo- podrá poner a la venta el inmueble hipotecado. La ejecución extrajudicial supone que la entidad, si se dan dichas circunstancias, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado con la intervención de notario, pero fuera de un procedimiento judicial.
Descubre en este post toda la documentación que necesitas para solicitar un préstamo
Cómo evitar el lanzamiento
Para tratar de suspender el lanzamiento hay varias cuestiones que pueden ayudar al deudor en este sentido:
Que los afectados formen parte de colectivos vulnerables, que se encuentren en situación de circunstancias económicas especiales, que afecte a la vivienda habitual, que exista proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria.
Dentro de lo anterior los colectivos que pueden englobarse como circunstancias especiales serían los siguientes:
- Familias numerosas
- Familias monoparentales con dos hijos a cargo
- Familias con menores de tres años
- Familias con responsabilidad sobre personas con discapacidad superior al 33% o en situación de dependencia (incluyendo enfermedades incapacitantes para el desarrollo laboral)
- Situación de desempleo y agotamiento de las prestaciones por parte del deudor
- Familias en las que existe una víctima de violencia de género, cuando la vivienda en proceso de lanzamiento es su vivienda habitual
También debemos tener en cuenta que se puede acoger a este grupo de colectivos especiales aquellas familias en las que conviven personas que acreditan discapacidad, dependencia o enfermedad grave y que mantengan una relación de consanguinidad con el deudor hasta tercer grado.
Las circunstancias económicas especiales es un tema un poco más complejo de definir. En primer lugar debe cumplirse no tener entre todos los miembros de la unidad familiar ingresos que superen el límite de tres veces el IPREM. El baremo asciende a cinco veces el citado indicador si existen titulares con discapacidades intelectuales reconocidas, parálisis cerebral o enfermedad mental. También aquí se incluyen personas con discapacidad física o sensorial con grados de discapacidad igual o superior al 65% y enfermedades graves que capaciten a las personas que las sufren o al cuidador para mantener estabilidad profesional.
Puede utilizarse también como circunstancia económica especial sufrir una alteración en los ingresos de los cuatro años previos al proceso de ejecución hipotecaria. Aquí, debe considerarse que el esfuerzo de la carga hipotecaria en relación a la renta familiar debe haberse multiplicado al menos por 1,5. También sirve la justificación de una cuota hipotecaria que supere el 50% de los ingresos netos que reciben los miembros de la unidad familiar, añadiendo que la hipoteca sea la única vivienda del deudor y que el préstamo se ha concedido exclusivamente para la adquisición de la vivienda.
En cualquier caso, ni siquiera estas circunstancias necesariamente garantizan a largo plazo la paralización del proceso.
Hola, quiero compra un piso de 100’000 Euro en Gran Canaria y vivo e trabajo in Suiza… Soy de nacionalita italiana y tengo un buen salario… que condicion podria aver ? Gracias
Quien conoce de alguna entidad que facilite la subrogacion de hipotecas multidivisas o concedan hipotecas para mayores de 55 años a mas de 20 años e importe de mas del 70% del valos de la vivienda.Estoy en un apuro y no quisiera perder la vivienda.Admito cualquier sujerencia.
Gracias.
hola pues yo estaba casada y me compre una vivienda y hace dos años y medio me divorcié y los dos abandonamos la casa y dejamos de pagar la hipoteca. Quisiera saber qué es lo que va a pasar cuando esto lo tramite el banco al juzgado. En las escrituras están puestas el 50% para cada uno
Hola Isabel,
El proceso que seguirá todo a partir de ahora es el siguiente. El banco ejecutará la hipoteca, es decir, se quedará la vivienda en propiedad y pasará a venderla por medio de subasta. Si con lo que obtiene salda la deuda contraída por vosotros con la hipoteca todo quedará arreglado. En caso contrario, deberéis toda un dinero al banco.