La subrogación de la hipoteca, también conocida como cambio de banco, consiste en realidad en sustituir una de las partes en el contrato hipotecario: el acreedor o el deudor. Os explicamos como funciona el proceso para subrogar la hipoteca paso a paso.
La subrogación de la hipoteca es un tipo de novación hipotecaria en el que se sustituye una de las partes y se pueden, además, alterar algunas condiciones del préstamo hipotecario. Aunque lo más habitual es que se utilice para cambiar de banco, esta no es la única alternativa. Existen dos tipos de subrogación:
- Subrogación de acreedor: en este caso se sustituye a la entidad financiera, llevando la hipoteca a otro banco para obtener mejores condiciones.
- Subrogación de deudor: en este caso se sustituye a la persona que firma la hipoteca. Eso suele ocurrir, por ejemplo, cuando se compra una casa a un promotor o cuando se compra una casa sobre la que pesa una hipoteca.
Uno de los inconvenientes de la subrogación hipotecaria frente a la cancelación de la hipoteca es que sólo permite cambiar el tipo de interés y/o el plazo de amortización. Si queremos realizar alguna modificación adicional, como por ejemplo eliminar una cláusula suelo o aumentar capital, podremos cancelar la hipoteca y constituir una nueva, como ya se ha apuntado, o subrogarnos y después novar la hipoteca para hacer las transformaciones que consideremos oportunas. Aclarados estos puntos, ya podemos sumergirnos de lleno en el proceso de subrogación de la hipoteca.
- Estudiar la oferta: este es el primer paso y también el más lógico. Para empezar podemos bucear por internet, donde los comparadores de hipotecas servirán para ahorrarnos tiempo y desplazamientos. Esto no quiere decir que no debamos visitar ninguna oficina. De hecho, hay muchas entidades que no publicitan online su oferta en materia de subrogación.
- Negociar la subrogación: tras estudiar la oferta llega el momento de la negociación. El objetivo será conseguir unas condiciones que mejoren la hipoteca actual. Tras la reforma hipotecaria el banco deberá entregar al cliente una Ficha de Información Precontractual (FIPRE) con todo lo que necesite saber sobre el préstamo y una Ficha de Información Personalizada (FIPRE) según recoge la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Al final del proceso lo que conseguiremos es una oferta vinculante, que deberá plasmarse por escrito y que tendrá una validez de diez días (ver normativa).
- Entrega de la oferta vinculante: el banco al que nos subrogamos deberá entregar la oferta vinculante a nuestra entidad financiera en un plazo de siete días.
- Plazo para enervar: tras recibir la oferta se abre un plazo de 15 días en el que nuestro banco tiene derecho a enervar la deuda. Es decir, puede igualar la oferta de la otra entidad, paralizar el proceso y retener nuestra hipoteca. En ese caso ya no se realizaría una subrogación a otra entidad sino una novación o modificación de las condiciones en nuestro banco actual para que se adapten a la oferta vinculante que les presentamos.
- Firma de subrogación: si todo va bien ya sólo quedará firmar la subrogación y, por supuesto, hacer frente a los gastos que detallamos a continuación.
Gastos de la subrogación
Subrogar la hipoteca conlleva una serie de gastos que habrá que pagar. El primero de ellos es la comisión por subrogación, que se representa como un porcentaje de la cantidad que todavía resta por pagar del préstamo. Está delimitada por ley y en ningún caso podrá superar el 0,5% para las operaciones que se produzcan en las hipotecas a tipo variable concertados a partir del 27 de abril de 2003 y el 1% para los préstamos anteriores. Además, también deberemos sumar el Impuesto de Actos Juríricos Documentados o AJD sobre Hipotecas, así como los gastos de notario, registro y gestoría. En total, para una hipoteca con 100.000 euros por pagar la suma ascendería a cerca de 1.300 euros. También te puede interesar:
