Comprar una casa que necesita un buen lavado de cara es bastante común, pero muchas veces la gran duda es cómo financiar todo a la vez sin tener que pedir dos préstamos distintos. Hoy en día, en España es posible unir en un mismo crédito la compra de la vivienda y la reforma, aunque con condiciones y requisitos que conviene entender bien. Te lo voy a explicar de manera clara para que sepas si es una opción que encaja contigo.
Cuándo puedes incluir la reforma en la hipoteca
Lo primero es entender en qué situaciones puedes sumar el coste de la obra a la hipoteca. No todos los casos son iguales, así que te resumo los más habituales.
Si la vivienda ya está pagada y no tienes hipoteca en curso, el banco puede concederte un préstamo hipotecario únicamente para financiar la reforma, usando la propia casa como garantía. Eso sí, lo normal es que te den entre el 50 y el 60 por ciento del valor de tasación.
Cuando ya tienes una hipoteca abierta, lo que se puede plantear es una ampliación de capital. En otras palabras, el banco revisa tu caso y aumenta el dinero que te prestó, sumando el coste de la obra. Aquí te van a mirar la capacidad de endeudamiento y también pedirán una tasación actualizada.
Existe una tercera vía, quizá la más interesante: la hipoteca mixta compra + reforma. Es un producto pensado para quien compra una vivienda y sabe que va a necesitar obras. En este caso, la entidad te pedirá que presentes un presupuesto detallado de la reforma junto con la documentación de la compra. Así, el préstamo cubre ambas necesidades en un solo contrato.
Sea cual sea la fórmula, lo clave es negociar bien desde el principio. Si optas por la opción mixta, asegúrate de que el tipo de interés y las comisiones son competitivas, porque a la larga marcan la diferencia.
Cómo evitar pagar de más
Pedir una hipoteca con reforma no significa que tengas vía libre para gastar sin control. Hay puntos esenciales que no puedes pasar por alto.
El banco va a exigir un proyecto y presupuesto detallado de la obra, con permisos incluidos, para asegurarse de que todo está en regla. También te pedirán una tasación que incluya tanto el valor actual de la vivienda como el valor estimado tras la reforma, y con esos números decidirán cuánto pueden prestarte.
Otro aspecto fundamental es tu capacidad de endeudamiento. La regla general es que la cuota mensual no supere el 35 o 40 por ciento de tus ingresos netos. No olvides revisar con lupa las comisiones: apertura, amortización anticipada y cualquier cláusula que pueda jugar en tu contra. En 2025 la normativa es más estricta, pero nunca está de más leer todo antes de firmar.
Algunas entidades ofrecen productos especiales vinculados a reformas de eficiencia energética. En ciertos casos incluso hay bonificaciones o periodos de carencia si mejoras la calificación energética de la vivienda. Es interesante valorarlo, porque además de ahorrar en energía puedes conseguir mejores condiciones.
Por último, no te fíes del presupuesto exacto de la obra. Casi siempre aparecen imprevistos, así que lo recomendable es dejar un colchón del 10 o 15 por ciento para cubrir sobrecostes sin sobresaltos.
El contexto actual y lo que significa para ti
La situación de 2025 está dando algo de respiro. Los tipos de interés hipotecarios han empezado a bajar de forma moderada, lo que abre la puerta a conseguir hipotecas más asequibles. Además, el euríbor también ha descendido en los últimos meses, abaratando la cuota de quienes tienen préstamos variables.
En el mercado ya se nota una mayor competencia entre bancos. Hay más variedad de ofertas tanto fijas como variables y con condiciones menos agresivas que hace un año. Eso sí, los requisitos básicos no cambian: necesitas solvencia demostrada, un proyecto de reforma claro y, por supuesto, ahorro previo. Lo normal es que te pidan al menos un 20 por ciento del valor de la vivienda como entrada más dinero extra para gastos. De hecho, se calcula que los españoles necesitan de media más de 43.000 euros ahorrados para poder acceder a una hipoteca en condiciones.
Si sumas todo esto, el momento puede ser bueno para plantearte la compra con reforma incluida, siempre que tengas claro que tu economía aguanta el esfuerzo.
Conclusiones y próximos pasos
Si lo que quieres es financiar compra y reforma con un único préstamo, no lo dejes en el aire. Lo primero es definir bien la obra, con planos y presupuestos oficiales. A partir de ahí, simula cuánto puedes pagar cada mes sin comprometerte demasiado y compara las ofertas de varios bancos.
El consejo es sencillo: no firmes nada sin leer cada cláusula, vigila los costes ocultos y mantén un margen de seguridad en tu presupuesto. Si lo haces con calma, acabarás no solo con una casa a tu gusto, sino con un activo que ha ganado valor gracias a la reforma.
