En un préstamo tan largo como la hipoteca puede haber momentos en los que un exceso de dinero aconseje llevar a cabo una amortización anticipada de la hipoteca bien en su totalidad, lo menos habitual, o por lo menos de parte del capital pendiente. Antes de decidirnos conviene conocer los gastos que habrá que afrontar, empezando por la comisión por cancelación anticipada, y los cálculos para saber cuando merece la pena.
En una hipoteca, como en cualquier otro préstamo existe la posibilidad de adelantar parte del dinero adeudado para evitar así el pago de intereses relativos a ese capital. Esto es lo conoce cono amortización anticipada de la hipoteca, que puede hacerse de forma parcial, la más habitual, o total, con la que se cancelaría la hipoteca.
Para cubrirse ante este tipo de eventualidades los bancos se valen de las comisiones en las hipotecas, que básicamente penalizan al usuario haciéndole pagar un porcentaje de las cantidades que todavía adeuda. En concreto, existe una comisión por cancelación en hipotecas que afecta a las amortizaciones parciales y totales. En el caso de las primeras en la mayoría de los casos ronda el 0,5%, aunque hay muchas entidades que directamente no cargan ningún gasto adicional cuando no se amortiza más del 25% del capital restante. Con la cancelación total sí existe una comisión por amortización total que se aplica en todos los casos y que, como explica el Banco de España, varía en función del tipo de préstamo y de su formalización.
En concreto, la comisión por amortización anticipada, siempre que no sea una subrogación hipotecaria, para las hipotecas a tipo variable firmadas más tarde de 2004 será de un máximo del 1%. Sin embargo, esto no se aplica cuando hablamos de una hipoteca concertada a partir del nueve de diciembre de 2007 con personas físicas sobre viviendas o con personas jurídicas que tributen por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión, en cuyo caso la comisión por amortización no superará el 0,5% los primeros cinco años y el 0,25% los siguientes.
Esta comisión será el coste por la amortización parcial anticipada de la hipoteca. En caso de amortización total o cancelación de la hipoteca habrá que sumar los aranceles de notario y registrador como gastos de la hipoteca.
¿Cuando conviene amortizar?
Esta es quizás la pregunta del millón, la que se hacen miles de hipotecados cuando disponen de algo de liquidez extra: ¿Invierto o amortizo parte de la hipoteca? La respuesta rápida nos dice que compensará proceder a una amortización anticipada de la hipoteca cuando el tipo de interés del préstamo supere el rendimiento que esperamos obtener por nuestras inversiones. Es decir, que si estamos pagando un tipo de interés del 3,5% y podemos contratar un depósito al 4% (ver ranking de mejores depositos) compensará contratar el depósito.
Evidetemente estamos ante un método muy simple que no tiene en cuenta cuestiones cruciales como el sistema de amortización de la hipoteca ni el capital pendiente por amortizar, dos aspectos clave. Y es que en términos generales, cuanto más capital pendiente mayores serán los intereses que paguemos y menos el capital que amorticemos, por lo que adelantar dinero en las primeras fases del préstamo casi siempre suele ser una buena idea. A esto podemos añadir cuestiones como los impuestos de la hipoteca y la deducción por vivienda, además de la fiscalidad de los depósitos, que nos quitará entre un 19% y un 21% de las ganancias.
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