Cuando pides una hipoteca no solo importa cuánto ganas o si tienes estabilidad laboral. Hay un dato que puede cambiar por completo el tipo de interés que te ofrezca el banco: el LTV, o lo que es lo mismo, la relación entre lo que pides prestado y el valor de la vivienda. Puede sonar técnico, pero en la práctica marca la diferencia entre pagar una hipoteca asequible o una que te apriete cada mes.
Qué es el LTV y por qué influye tanto
El LTV, siglas de Loan to Value, indica qué porcentaje del valor del inmueble estás financiando con la hipoteca. Se calcula dividiendo el préstamo entre el valor de tasación o el precio de compra, y normalmente los bancos lo utilizan para medir el riesgo de la operación. Si pides 100.000 euros para una casa tasada en 125.000, el LTV sería del 80 %.
Cuanto mayor sea ese porcentaje, más riesgo asume el banco, porque te está prestando una cantidad alta respecto al valor de la vivienda. Si en algún momento el mercado baja o hay impagos, la entidad tiene menos margen para recuperar su dinero. Por eso, cuanto más alto sea el LTV, peores condiciones te ofrecerán.
De hecho, la mayoría de los bancos establecen límites claros. Para una primera vivienda, el máximo habitual suele rondar el 80 %, mientras que en segundas residencias o inversiones se reduce al 60 o 70 %. En algunos casos excepcionales se puede llegar al 90 %, pero solo si cumples requisitos muy concretos y con un interés más caro.
Cómo afecta el LTV al tipo de interés
Aquí está la clave. El LTV no es solo un número, es uno de los factores que más peso tiene en el precio final de la hipoteca.
Si el LTV es alto, por ejemplo por encima del 80 %, el banco interpreta que asume más riesgo. Y como suele hacer en estos casos, compensa ese riesgo aplicando un tipo de interés más alto. Es su manera de protegerse ante posibles impagos o caídas del valor del inmueble. Además, puede exigirte más vinculaciones, como seguros o la domiciliación de la nómina, para “atar” la relación y reducir su exposición.
En cambio, si el LTV es bajo, digamos del 50 o 60 %, la historia cambia. El banco ve una operación más segura, con un cliente que aporta una entrada importante y un inmueble que cubre de sobra el préstamo. En ese escenario, es habitual que ofrezcan un tipo más bajo o condiciones más flexibles. En otras palabras, cuanto menos dinero necesites financiar, más poder de negociación tendrás.
Pero ojo, el LTV no actúa solo. También influyen el Euríbor, la política del Banco Central Europeo, la competencia entre entidades o incluso tu perfil personal. Si el Euríbor está alto, como ocurre ahora en 2025, el margen de maniobra es menor. Aun así, reducir el LTV sigue siendo una de las mejores estrategias para conseguir un tipo más competitivo.
Qué puedes hacer para aprovecharlo
Si estás a punto de comprar una vivienda o estás comparando hipotecas, merece la pena que pienses bien en el LTV antes de firmar nada. La idea es sencilla: cuanto menor sea el porcentaje de financiación, mejor tipo te ofrecerán.
Puedes jugar con varias palancas. Por ejemplo, aportar una entrada más alta para reducir el préstamo, revisar la tasación para asegurarte de que el valor del inmueble no está infravalorado o incluso esperar a ahorrar un poco más si eso te permite bajar del 80 %.
Otra opción es comparar varias entidades. No todos los bancos valoran igual el LTV, y a veces una diferencia pequeña puede suponer miles de euros en intereses a lo largo de los años. No te limites a mirar el tipo fijo o variable: pregunta siempre cómo afecta el LTV a sus condiciones y qué margen te dan si reduces el importe financiado.
Por último, ten presente que el LTV también puede variar con el tiempo. Si amortizas parte del préstamo y el valor de la vivienda sube, tu LTV bajará. Y eso puede servirte para renegociar condiciones o mejorar el tipo cuando revises tu hipoteca.
El LTV, aunque muchos lo pasen por alto, es uno de los elementos más importantes en una hipoteca. Cuanto menos dependas del banco, más confianza genera tu perfil y más fácil será conseguir un tipo de interés bajo. No se trata solo de ahorrar o de tener buena nómina, sino de reducir el riesgo que percibe la entidad.
Si puedes aportar una buena entrada, hazlo. Si puedes esperar unos meses para mejorar tu ahorro, también. Porque en hipotecas, cada punto de LTV cuenta. Y cuando los años pasan, esa diferencia en el tipo de interés puede traducirse en miles de euros de ahorro.
