Comprar casa para alquilar es todavía una buena idea
Lo primero que seguramente te preguntas es si sigue teniendo sentido meterse en una compra para alquilar. Y la verdad es que sí, puede ser una jugada interesante, pero solo si eliges bien dónde, cómo y con qué dinero lo haces.
La rentabilidad media en España ronda hoy el 6,5 %, aunque varía bastante según la zona. Hay comunidades donde llega casi al 8 %, mientras que en Madrid o Barcelona se queda más cerca del 5 %. Esto ya te da una pista clara: la ubicación es tan importante como los números que eches con la hipoteca. No es lo mismo comprar en un barrio con alta demanda de alquiler que en otro más saturado.
Además, no olvides que no solo importa lo que te paguen de renta cada mes. Hay que mirar los costes de financiación, los impuestos, la conservación del inmueble y hasta cómo ves la evolución del mercado en los próximos años.
No se trata solo de lanzarse a por la primera vivienda que veas. Comprar para alquilar exige cabeza fría, entender que los ingresos no son limpios y que pueden venir curvas como vacantes, impagos o cambios en la legislación del alquiler.
Claves de financiación y cálculo de la rentabilidad
Si de verdad quieres que la operación te salga rentable, hay unas cuantas cosas que conviene tener muy claras.
La primera es la entrada inicial y todos los gastos asociados a la compra. No es solo el precio de la vivienda. Entre impuestos, notaría, registro y tasación, la cifra sube bastante. Lo normal es que los bancos pidan un 20 o 30 % de entrada, y a eso súmale posibles reformas.
Después está el tipo de hipoteca. Cuanto más largo sea el plazo, más pequeña es la cuota, pero también acabarás pagando más intereses. Con los tipos actuales, conviene comparar bien si te compensa más una fija, una variable o incluso una mixta. El coste de financiación marca gran parte de la rentabilidad que sacarás luego.
Otro punto es calcular bien la diferencia entre lo que ingresas por alquiler y lo que se te va en gastos. Ahí entran la comunidad, el IBI, el seguro, posibles arreglos y sobre todo los meses que el piso pueda estar vacío. Muchas veces se piensa en la renta ideal y luego los números reales son mucho más ajustados.
También debes tener presente la fiscalidad. Los ingresos por alquiler tributan y aunque haya deducciones, no es dinero limpio. Por eso siempre merece la pena hacer números con los impuestos ya restados.
Para que lo veas claro, imagina un caso sencillo. Compras una vivienda por 200.000 euros. Entre entrada, impuestos y reforma gastas otros 50.000. Alquilas por 800 euros al mes, que son 9.600 al año. Si restas unos 2.400 de gastos anuales, la rentabilidad neta se queda en torno al 3 %. La bruta parecía cercana al 5 %, pero al descontar todo lo demás baja bastante. Y eso sin contar que puedes tener algún año con más reparaciones o con meses sin inquilinos.
La conclusión es clara. Comprar una casa para alquilar puede darte una inversión rentable y estable, pero solo si calculas con realismo y no te dejas llevar por cifras infladas. Es clave elegir bien la zona, no endeudarse más de la cuenta y tener un plan a medio plazo. Si todo eso encaja, es una buena forma de generar ingresos mientras construyes patrimonio, pero si no se analiza a fondo puedes acabar con menos beneficio del esperado.
