El proceso de elección y compra de una vivienda es sin duda una de las decisiones financieras más importantes que debemos tomar en nuestra vida. Esta decisión incluye también otra elección capital para nuestras finanzas, la hipoteca que vamos a contratar para la adquisición de la vivienda.
Las hipotecas se han convertido en una de las mayores operaciones que atañen a las finanzas personales de las familias a lo largo de toda su vida. No en vano estamos hablando de un producto de financiación a largo plazo que tiene un impacto directo en nuestros recursos económicos a través de las cuotas sistemáticas que va aplicando hasta el vencimiento del plazo de amortización pactado.
Cómo iremos desarrollando a lo largo de este artículo hay muchos elementos a tener en cuenta antes de calcular hipoteca. Elementos como los tipos de interés y su aplicación. La gran mayoría de hipotecas del mercado en la actualidad se ajustan a las de tipo variable, es decir, se referencian a un índice concreto. Esto hace que este tipo de hipotecas necesitan revisiones que reajustan cada cierto periodo de tiempo su coste, y por tanto, la puta que los otros abonamos. Éste concepto de tipo de interés fijo o variable, como veremos después, es básico antes de la contratación de una hipoteca. Del mismo modo encontraremos otros elementos muy importantes y determinantes.
Cosas básicas antes de contratar una hipoteca
Como ocurre con cualquier otro tipo de producto bancario, antes de contratar una hipoteca es muy importante conocer su funcionamiento y condiciones. Esto pasa también por cuestiones que a veces no tenemos tan en cuenta como la aplicación de comisiones, comisiones que pueden llegar a ser determinantes en las hipotecas ya que marcan la diferencia en un momento en el que las bondades o defectos de una hipoteca se miden escasamente en décimas.
Desde el punto de vista de la aplicación de intereses tenemos la tendencia a buscar aquellos que parezcan más bajos. Y decimos que parezcan más bajos porque no siempre un interés bajo va acompañado de una gran hipoteca. Un buen ejemplo de esto lo podemos tener en aquellas hipotecas que bonifican la contratación de productos en paralelo, descontando del diferencial pequeños porcentajes por cada producto contratado. Esto hace que podamos llegar a reducir el diferencial de nuestra hipoteca pero a costa de acumular gastos de otros productos, lo cual casi nunca compensa los porcentajes ahorrados.
En este sentido es lógico prestar atención a aquellos productos añadidos que pudieran ser interesantes o no para nuestras finanzas personales. El banco no puede obligarte a contratar un seguro de hogar propio ya que esto no es legal sin embargo, si puede obligarte a tener un seguro de hogar y condicionar la hipoteca y su concesión a su contratación. Esto significa que realmente en muchas ocasiones no vas a poder librarte de la contratación, al menos durante un periodo de tiempo, estos seguros para poder obtener bonificaciones.
Algo similar puede ocurrir cuando se nos propone bonificar la hipoteca y contratar más productos. Generalmente no va a ser obligatorio pero la diferencia entre una hipoteca bonificada y otra que no lo esté va a ser sustancial.
Otras cuestiones básicas a los que prestar atención inicial es la posible presencia de cláusulas abusivas o simplemente no adecuadas para el desarrollo normal de una hipoteca. Por ejemplo la aplicación de las cláusulas suelo o de los swaps.
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En el caso de una hipoteca a la que se proponga cláusulas suelo es muy importante revisar a fondo las condiciones de la misma, comprobar que no sea abusiva e incluso negociar con la entidad financiera dicha cláusula. Se trata de una cláusula peligrosa como ya sabemos y que ha traído consigo muchos problemas y demandas. En el caso de los Swaps, menos frecuentes, estamos ante un derivado financiero que viene a cubrir los posibles incrementos del tipo de interés, en este caso pueden ser muy perjudiciales si los índices de referencia bajan. Ojo, este derivado no es del contratación obligatoria aunque pueden ofrecerlo junto a la contratación de la hipoteca, es muy importante tener claro lo que estamos contratando y sus peligros.
Siempre hay que recordar que estamos ante un producto de financiación a largo plazo, y que una vez firmadas las condiciones de la hipoteca pasen muy difícil modificarlas. Por tanto no es una decisión que debamos tomar sin un buen proceso de elección y asesoramiento, incluso acudiendo al asesoramiento independiente y profesional si fuera necesario.
Qué hipoteca te puedes permitir
Uno de los errores más habituales a la hora de calcular hipoteca es que pensamos exclusivamente en los costes desde el punto de vista del valor de la vivienda y no tenemos en cuenta que vamos a tener que asumir más gastos y que éstos van a influir de manera muy importante en las cuotas de amortización que la hipoteca va a tener.
Esto se traduce en que debemos aplicar un cálculo realista de lo que va a suponer el total de la operación, este cálculo no sólo debe sumar el valor de la vivienda aplicado a la hipoteca y los gastos que va a suponer de manera directa en comisiones, gastos de formalización, etcétera sino contemplar de manera realista todo el esfuerzo económico en conjunto que nos va a suponer la operación.
Esto debería realizarse siempre, incluso cuando no necesitamos acudir a financiación complementaria para alcanzar el importe total del precio de compra de la vivienda, pero, obviamente, en este último caso con mucha mayor razón. En la actualidad las hipotecas difícilmente cubren más del 80% del valor de tasación o de compra venta de la vivienda, a esto hay que sumar los gastos de formalización etcétera. Por supuesto definir cómo vamos a financiar ese dinero que falta es una cuestión básica. Ten en cuenta que si debe recurrir a un préstamo personal este préstamo y los intereses se suman al conjunto de la deuda que adquieres, y por tanto deben ser tomados dentro de la operación como una parte más de gastos.
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Analizar la cuota de amortización
Por supuesto este es otro elemento clave ya que la cuota de amortización no es un gasto pasajero ni una amortización a corto plazo. Esto debe enmarcarse dentro de una visión a largo plazo de gastos e ingresos.
Se da por sentado que muchas personas, ante la presión psicológica previa a comprar una vivienda, tienden a asumir costes por encima de los que realmente deberían asumir. Esto tiene que ver mucho con el optimismo del impulso comprador y una sobreestimación de nuestras finanzas personales no siempre realista. Por supuesto queda fuera de toda duda que resulta clave tener en cuenta nuestra capacidad de afrontar no sólo las cuotas de amortización sino las posibles subidas de estas cuando estamos ante una hipoteca a tipo variable.
Los trucos para calcular hipoteca no siempre valen
Existen muchas maneras de interpretar si estamos ante una buena o mala hipoteca para nuestro bolsillo. Una de las más habituales es considerar la cuota de amortización como un porcentaje dentro de nuestros gastos e ingresos, dentro de este sistema, la idea perfecta es que no gastemos en vivienda más de un 30% de los ingresos regulares. Evidentemente se puede tomar como una referencia de gasto bruto, pero en absoluto puede ser una referencia exacta.
Un 30% para una economía con un alto nivel de gasto y que llega justo a fin de mes puede ser mucho, mientras que, para una economía más desahogada puede ser poco. El primero de los casos deberá tratar de ajustarse a su realidad económica, mientras que para el segundo puede resultar mucho más interesante amortizar rápidamente que cualquier otro tipo de inversión o destino para el dinero.
Los comparadores y simuladores de hipotecas
Se trata de dos herramientas diferentes pero que pueden ser perfectamente complementarias y que además pueden ayudarnos mucho en una primera fase antes de contratar hipotecas.
Los comparadores, que abundan en Internet, pueden ser una gran ayuda a la hora de afinar nuestra búsqueda y reducir el número de hipotecas que pueden ser de nuestro interés. Se trata de herramientas cada vez más avanzadas que gracias a los filtros que han ido incorporando van a permitir que tras una buena búsqueda reduzcamos la cantidad de hipotecas que realmente nos interesan a un número asequible para su estudio.
Una vez hemos reducido el grupo de hipotecas a las mínimas adecuadas para su estudio, podemos utilizar los simuladores que las propias entidades financieras suelen proporcionar en sus plataformas en Internet. Esto simuladores realmente ofrecer buenos resultados, ojo, buenos resultados en lo que a la hipoteca se refiere sin tener en cuenta otras variables que ya hemos contemplado anteriormente. Utilizando los simuladores podemos acercarnos mucho a la hipoteca base que vamos a necesitar.
Ten en cuenta que hoy en día no tenemos excusas para no realizar comparativas entre hipotecas y analizarlas posteriormente. No es interesante desde ningún punto de vista contratar la primera hipoteca que nos entra por los ojos o que se nos ofrece. Esto no quiere decir que al final dicha hipoteca no sea la mejor, pero si que se hace necesaria la comparación y estudio profundo de los productos que el mercado ofrece y más se acerquen a nuestra realidad económica. Recuerda, se trata del producto de financiación más largo que vas a subir en tu vida por lo que merece la pena perder tiempo en su estudio antes de contratarlo.
