Si estás pensando en comprar casa en 2026, hay algo que no puedes pasar por alto. La fiscalidad ha cambiado, y aunque no siempre se nota a simple vista, sí puede marcar la diferencia entre una operación asumible y otra que se te atraganta antes incluso de firmar.
No hablamos de un único impuesto ni de una subida generalizada sin más. Lo que hay es un conjunto de ajustes, algunos estatales y otros autonómicos, que afectan directamente al coste real de comprar una vivienda. Y cuando digo coste real, me refiero a lo que sale de tu bolsillo, no solo al precio del piso.
Muchos compradores siguen centrados solo en el tipo de interés de la hipoteca. Es lógico, pero incompleto. Los impuestos y deducciones siguen teniendo un peso enorme, sobre todo ahora que el margen de ahorro es más justo que hace unos años. Vamos a ver qué ha cambiado y, sobre todo, cómo te afecta a ti si estás en ese punto de “este año sí compro”.
Qué cambios fiscales entran en juego en 2026
El primer punto clave es que no hay una gran reforma fiscal única, sino ajustes concretos que, sumados, influyen bastante en la compra de vivienda. En 2026 se consolidan medidas que ya venían aplicándose de forma parcial y se ajustan otras que estaban pensadas como temporales.
A nivel estatal, se mantienen sin cambios las reglas generales del IRPF en lo que respecta a la compra de vivienda habitual. Esto significa que no vuelve la deducción general por compra, algo que muchos siguen esperando año tras año. Solo pueden deducirse quienes compraron antes de 2013 y mantienen ese derecho. Si compras ahora, no hay deducción estatal por hipoteca, y esto conviene tenerlo muy claro desde el principio.
Donde sí hay movimientos es en los impuestos indirectos. En vivienda nueva, el IVA se mantiene en el 10 %, pero desaparecen definitivamente algunas bonificaciones autonómicas que se aplicaron de forma puntual tras la pandemia. Es decir, el IVA vuelve a ser el de siempre, sin descuentos extraordinarios.
En vivienda usada, el protagonista sigue siendo el ITP, y aquí sí hay diferencias importantes según la comunidad autónoma. En 2026, varias regiones han ajustado tipos y tramos. Algunas han subido ligeramente el tipo general y otras han reforzado bonificaciones para jóvenes o compradores de vivienda habitual. El problema es que no es uniforme, y muchos compradores no lo descubren hasta que ya están metidos en el proceso.
También hay cambios en los impuestos asociados, como el AJD en determinados supuestos hipotecarios, aunque aquí el impacto es menor desde que el banco asume la mayor parte del coste. Aun así, los gastos fiscales siguen sumando miles de euros en el momento de la compra.
Un detalle que no se suele comentar mucho es el endurecimiento del control fiscal. En 2026, la Agencia Tributaria refuerza la comprobación de valores en transmisiones inmobiliarias. Traducido al lenguaje normal, esto significa que Hacienda vigila más de cerca el valor real de la vivienda, y ya no basta con declarar un precio bajo si no se ajusta al mercado.
Cómo influyen estos cambios en tu hipoteca y en el precio final
Aquí es donde todo se conecta. Porque los cambios fiscales no solo afectan a lo que pagas a Hacienda, sino también a la hipoteca que puedes conseguir y a la entrada que necesitas.
Cuando sube el coste fiscal, sube el dinero que tienes que aportar de inicio. Y eso reduce tu margen para negociar o incluso te deja fuera de la operación. En 2026, en muchas zonas de España, comprar una vivienda implica tener ahorrado entre un 30 % y un 35 % del precio, sumando entrada más impuestos y gastos. Hace unos años, ese porcentaje era algo menor.
Esto afecta especialmente a los compradores jóvenes y a quienes compran solos. Aunque algunas comunidades mantienen tipos reducidos de ITP para menores de 35 años, los límites de renta y de precio de la vivienda son cada vez más ajustados. En la práctica, muchas operaciones se quedan fuera de la bonificación por poco, y eso se nota.
Otro efecto indirecto es el impacto en la tasación y en el importe financiado. Los bancos miran cada vez más el esfuerzo financiero total, no solo la cuota mensual. Si tus gastos fiscales son altos y te dejan con menos colchón, la entidad puede ofrecerte peores condiciones o pedirte más garantías. No siempre lo dicen así, pero ocurre.
Además, con el control de valores más estricto, hay menos margen para estrategias que antes se veían, como declarar por debajo del precio real para pagar menos impuestos. En 2026 eso es arriesgado y, en muchos casos, contraproducente. Si Hacienda regulariza, pagas la diferencia más recargos, y eso sí que descuadra cualquier planificación.
Todo esto no significa que comprar vivienda sea mala idea. Significa que hay que hacer números con más cabeza que nunca. Ya no basta con que la cuota te encaje. Tienes que mirar el coste total, el impacto fiscal y cómo te deja a medio plazo.
Un error muy común es pensar que estos cambios solo afectan a grandes compras o a inversores. No es así. La vivienda habitual es la más afectada, porque es la que mueve más operaciones y donde más control hay. Y si compras para vivir, cualquier sobrecoste te acompaña durante muchos años.
La parte positiva es que, bien informados, estos cambios se pueden anticipar. Saber qué impuestos pagas, en qué comunidad compras y qué bonificaciones existen te da margen para decidir mejor. A veces incluso para esperar unos meses o cambiar de estrategia.
En 2026, comprar vivienda en España sigue siendo posible, pero ya no es un proceso automático ni sencillo. La fiscalidad pesa más que antes y condiciona tanto el precio final como la hipoteca. Ignorarla es el mayor error que puedes cometer ahora mismo.
