La subrogación de la hipoteca permite cambiar la hipoteca de banco para buscar una mejora de las condiciones del préstamo. Sin embargo, no se trata de un proceso exento de costes. Para empezar, el banco cargará una comisión por subrogación, pero es que además habrá que hacer frente a otros gastos. Por eso mismo conviene tener claro cuando es mejor subrogar la hipoteca.
Teniendo en cuenta que un préstamo hipotecario puede tener una vida de hasta 50 años resulta lógico pensar que no será lo mismo cambiar de banco la hipoteca cuando apenas han pasado cinco años desde la firma que hacer cuando sólo resta un lustro. En el fondo, es lo mismo que ocurre a la hora de amortizar capital de forma anticipada, donde no es lo mismo adelantar dinero cuando restan 20.000 euros por pagar que hacerlo cuando restan 100.000 euros. Se trata de una simple cuestión de matemática financiera y timing. Y es que hay un momento óptimo para cada cosa y subrogar la hipoteca no es una excepción.
Entonces, ¿Cuándo es el mejor momento para subrogar? La respuesta más genérica sería que cuanto más capital quede por amortizar o cuanto menos tiempo tenga la hipoteca, que será además cuando el pago de intereses supere al capital que amortizamos cada mes. Esto se debe a que tendremos más tiempo para amortizar los gastos de la subrogración, que varían en función de la vivienda pero que incluyen los siguientes elementos.
- Comisión por subrogración: es la comisión de la hipoteca por cambiar de banco y se traduce en un porcentaje del capital pendiente por amortizar. Los límites que fija el Banco de España al respecto son: 0,5% para subrogaciones en hipotecas a tipo de interés variable a partir del 27 de abril de 2003 y 1% para el resto.
- Tasación: será necesaria si hace más de dos años que se tasó la vivienda.
- Notaría
- Gestoría
- Registro: la nueva hipoteca debe registrarse en el Registro de la Propiedad
En términos generales, realmente se empieza a notar la diferencia en el tipo de interés cuando hay más de tres décimas porcentuales de diferencia, pero en cualquier caso lo más recomendable es echar mano de la calculadora para hacer número, ver cuánto tardaremos en amortizar estos gastos de la hipoteca en la subrogación. Tampoco debemos perder de vista que el tipo de interés no lo es todo en un préstamo hipotecario y también habrá que contabilizar el coste de los productos vinculados a la hipoteca.
En cualquier caso, conviene recordar que en una subrogación se podrá modificar la hipoteca pero sólo en lo referente al tipo de interés y al plazo del préstamo. Si lo que queremos es cambiar otras condiciones del préstamo deberemos proceder a una novación hipotecaria o, en su defecto, a cancelar la hipoteca y constituir una nueva.
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