La caída del mercado inmobiliario y la crisis financiera han llevado a que en apenas dos años se hayan planteado más cambios en el sector que en toda una década. La reforma hipotecaria se ha compone en realidad de diferentes cambios que se han ido articulando a lo largo de 2011 y que resumimos a continuación.
La forma en la que se han producido las modificaciones de las leyes que afectan al mercado hipotecario hace imposible hablar de una reforma hipotecaria a través de un único documento, sino más bien de varios cambios que en su conjunto suponen la transformación del negocio o por lo menos de algunos aspectos básicos del mismo.
Límite a los embargos
La primera parte de la reforma hipotecaria se llevó a cabo en julio con una serie de medidas encaminadas en principio a proteger a las familias hipotecadas. De esta forma se establecía en primer lugar un nuevo mínimo inembargable muy por encima del anterior. En concreto, se pasa del salario mínimo interprofesional (633 euros mensuales en 2011) a una horquilla situada entre los 961 y los 1.350 euros en función de la situación personal.
Este mínimo inembargable es la cantidad no se podrá embargar en un salario en caso de deudas provenientes de la hipoteca. Y es que según la ley actual si tras el proceso de ejecución hipotecaria no se consigue saldar la hipoteca, el banco podrá reclamar las cantidades restantes por devolver, llegando incluso a embargar el sueldo.
Reformas en la subasta de la vivienda
Todavía dentro de esta primera parte de la reforma se encuentra un cambio en los porcentajes a aplicar en caso de subasta de la vivienda. Se aumenta así del 50% al 60% el valor mínimo en la adjudicación al banco de la vivienda en caso de no haber postores en la subasta pública. Además, disminuye el depósito que se tiene que aportar antes de la subasta para poder participar. Esta pasa del 30% al 20% del bien subastado.
A estas iniciativas hay que añadir la puesta en marcha del nuevo portal de subastas de pisos embargados por parte del Ministerio de Justicia y que pretende acerca las subastas judiciales a los ciudadanos.
La Ley de transparencia bancaria
A través de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que para quienes no lo recuerden legitima swaps y suelos hipotecarios, aunque esta no es su única novedad.
La Orden se caracteriza por incluir todavía más burocracia y más información en la concesión de un préstamo hipotecario. Con su entrada en vigor las entidades deberán hacer llegar al cliente las fichas FIPRE o Ficha de Información Precontractual) y FIPER (Ficha de Información Personalizada). El objetivo es que la información que suministran las entidades sea más homogénea, pero teniendo en cuenta que más del 52% de los hipotecados no entiende la hipoteca que firmó en su día parece que más que de información, el problema es de formación o de alguien que explique esa información.
Quizás el aspecto más importante de la Orden es que legitima y da carta blanca a los suelos y techos hipotecarios, así como a los mecanismos de cobertura como los swap hipotecarios. La única condición es que se informe debidamente a los clientes, una labor que recaerá sobre el notario.
Las hipotecas a tipo variable son la que más cambios registran. Para empezar, el banco deberá informar debidamente sobre la evolución de las cuotas en diferentes escenarios económicos y además se cambian los indices de referencia hipotecarios. En concreto, se eliminan los tipos de referencia de Cajas e Ahorro y se añade el Interest Rate Swap a cinco años o IRS a cinco años como una nueva alternativa.
Todos estos requisitos también serán aplicables en las hipotecas inversas.
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