El precio de la vivienda no sólo no se ha detenido en su bajada si no que aún parece que continuará bajando, aunque más levemente, durante un tiempo. Sin embargo, un panorama de mejora en las hipotecas y unos precios obviamente por debajo de lo que la vivienda presentaba hace tan sólo unos años puede motivar el interés en la compra, siempre que se compre a precio adecuado, pero, ¿cómo determinar el precio adecuado?
Evidentemente se puede recurrir a las tradicionales tasaciones y también a los cálculos primarios casi a bulto que nos indican de manera muy gruesa en este caso los posibles precios adecuados, pero, resulta más conveniente desde el punto de vista individual, y siempre de manera previa a comenzar a negociar una posible oferta, acercarse lo máximo posible a un precio que resulta razonable ambas partes; probablemente éste no siempre sea el precio de partida.
¿Cómo puedes saber si te están ofreciendo una buena hipoteca? en este post te damos pistas
Vamos a repasar una serie de criterios que pueden ayudarnos a determinar ese precio razonable que realmente se debiera pagar en la actualidad por la vivienda.
El entorno y los precios
Esta es una cuestión básica, de hecho se suele poner en práctica pero de manera poco profunda. Si quisiéramos hacer un cálculo real del movimiento de los precios en el entorno inmediato de la vivienda que deseamos adquirir no vale con la consulta a las tres o cuatro últimas ventas.
Se debe tener en cuenta que no todos los perfiles de vendedor son iguales, no responden a la misma necesidad, y por tanto simplemente este factor puede distorsionar de manera radical un análisis basado en pocos datos.
La mejor manera, también la más complicada, sería establecer un período, por ejemplo de uno o dos años y es posible, e ir sumando a la comparativa diferentes ventas realizadas en el tiempo. Esto nos va a permitir por un lado comprobar la evolución de los precios, muy importante para establecer conclusiones en el momento de la compra, y por otro nos va a dar un dato fiable para establecer medias correctas.
El factor vivienda
Obviamente el factor vivienda es fundamental aquí es donde entran en juego los elementos que habitualmente ya venimos a tener en cuenta, el estado del interior de la vivienda, la orientación, las zonas comunitarias, incluso cuestiones más en detalle como los gastos de comunidad, los impuestos… es decir, todo el conjunto de elementos prácticos, tangibles, que sumar o restar valor.
Es cierto que la valoración global, el número exacto, es difícil en este caso establecer salvó cuestiones muy evidentes o con costes explícitos, pero nos va a permitir tener otra referencia muy importante cara a establecer el precio final.
En esta parte de suele ser interesante consultar el valor orientativo a partir del IBI, aunque siempre debemos tener en cuenta que estos valores suelen resultar hasta que por debajo de los precios de mercado.
Los valores de tasación y los precios de las inmobiliarias
Es evidente que estas dos cuestiones también deben ser tenidas en cuenta en la compra, incluso cuando ésta no se va a realizar a través de una intermediación profesional (probablemente en este caso con más razón aún)
La importancia de los valores de tasación queda fuera de duda, aunque, es importante conocer el origen de la tasación, no siempre puede resultar como sabemos igual dependiendo desde la perspectiva en la que se haya realizado.
Por otro lado, la consulta a los precios de los intermediarios profesionales, de las agencias inmobiliarias, nos permite también establecer cuánta es la diferencia razonable existente entre la compra a particulares o la compra a través de intermediarios (aunque es cierto que en los últimos años esta diferencia se ha ido rebajando ostensiblemente)
Otra posibilidad para tener una idea aproximada del valor de la casa o piso, sería acudir a un agente inmobiliario que tuviese un gran conocimiento de la zona. Aunque tendríamos que tener en cuenta que su valoración va a ser al alza.
Tener en cuenta los posibles márgenes
Es cierto que una gran parte de las viviendas que están a la venta hoy en día o bien llevar un periodo largo esperando ser vendidas, o, por otra parte, se poner en el mercado por necesidad de venta imperiosa. Hay todo tipo de perfiles en el vendedor de vivienda particular, pero, en estos tiempos el vendedor no acuciado bien por el tiempo o bien por la presión económica no es excesivamente habitual.
En cualquier caso es posible que con todos los datos anteriores ya hayamos establecido un precio referencia, que, contrastado con la oferta que nos realizaron puede cuadrar más o menos, aquí hay que tener en cuenta la posibilidad de la búsqueda de un margen de beneficio en la operación por parte de quien realiza la venta. Algo que es legítimo, pero que a la vez nos ofrece un espacio de negociación que es difícil obtener de otro modo.
Todo nos puede ayudar
Estamos ante una decisión compleja que necesariamente va a influir en nuestra economía doméstica durante muchos años, por tanto, y más hoy en día, la adquisición de una vivienda requiere de la paciencia suficiente para establecer si realmente nos compensa la relación precio adquisición, por ello, cualquier elemento de juicio que consideremos siempre será bienvenido, ojo, aquí se suele tender a algo peligroso, la apreciación personal del valor.
La apreciación personal del valor, tomada así, separada de consideraciones prácticas y realistas basadas en datos, es probablemente una mala consejera, ya que, como compradores, en la gran mayoría de casos nos va a situar en una posición poco realista y favorable a nuestro bolsillo, esta sin duda no es la mejor manera de encarar una negociación en la que de verdad tengamos un interés comprador.
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