El mercado ofrece opciones diseñados para reducir el riesgo de interés en las hipotecas, es un tema muy importante en el cuál todos desean conocer la opción que deben elegir para disminuir el riesgo.
Ojo, las hipotecas nos obligan siempre a tomar decisiones relativas a los tipos de interés que merecen ser reflexionadas ya que van a marcar mucho el devenir de un producto que nos va acompañar durante mucho tiempo y que influye de manera directa en nuestras finanzas personales.
Aunque puedan recibir distintos nombres comerciales, los principales préstamos que debe tener en cuenta, son los siguientes:
¬ Préstamos mixtos: los primeros años (2, 3, 5) el tipo de interés es fijo. El resto de la vida del préstamo es variable.
¬ Préstamos con techo y suelo garantizado: son préstamos a tipo variable en los que están garantizados los tipos máximos y mínimos que se pueden aplicar durante toda la vida del préstamo.
¬ Variables de cuota fija: son préstamos variables en los que el alza o descenso de los tipos de interés se transforman en una prolongación o acortamiento del plazo de amortización, quedando invariable la cuota de amortización pactada. Normalmente en estos productos el número máximo de plazos está fijado asumiendo la entidad de crédito el riesgo de rebasamiento de los plazos prefijados en caso de que se produzcan.
Algunos préstamos hipotecarios permiten modificar periódicamente el importe de las cuotas y el plazo sin gastos adicionales para el consumidor. Otros permiten aplazar por un tiempo el pago de cuotas sin penalización en determinadas circunstancias previstas en el contrato.
Generalmente el tipo de interés efectivo de estos préstamos con distintos mecanismos de protección es ligeramente más alto que el de los variables sin protección y más bajo que el de los fijos.
Sin duda, son muchas las variantes cualitativas de los préstamos que usted debe tomar en consideración antes de decidirse. Deberá estudiar cuidadosamente las alternativas y elija la que más le convenga.
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Cobertura del riesgo de interés:
También existen en el mercado productos destinados específicamente a cubrir el riesgo de interés, de manera que si los intereses del préstamo rebasan un determinado nivel es el instrumento contratando el que cubre el exceso.
Se pueden contratar tanto al formalizar el préstamo como para préstamos ya vivos y pueden cubrir toda o parte de la vida del préstamo. El precio de estos instrumentos varía en función del techo de tipos que se quiera cubrir, el plazo por el que se quiera asegurar el riesgo y evidentemente, el importe del préstamo.
Estos productos se pueden contratar con la misma entidad con la que se suscribe el préstamo como con otra diferente. Si usted contrata un préstamo a tipo variable infórmese sobre estos productos.
Vamos a repasar a continuación las modalidades de cobertura más usuales.
Y una de las más usuales sería buscar una protección contra la subida del tipo de interés por encima del máximo fijado anteriormente, y generalmente durante un periodo determinado. Durante ese periodo determinado, a través del pago de una prima, nos vemos protegidos de las subidas del tipo de interés por encima de lo pactado. De esta manera si en el momento de la revisión del tipo de interés seguimos dentro de la garantía de la prima, nuestra revisión se hará al tipo máximo prefijado y no al tipo que resulte de la revisión, si este caso sería positivo para nuestro bolsillo.
Otra opción, que ya hemos visto anteriormente, sería la de transformar el tipo de interés variable a tipo fijo, en lo que se denomina permuta de tipos de interés. Obviamente en una permuta del tipo de interés que sustituye uno variable por lo fijo lo que se acuerda es protegerte contra los movimientos de los tipos de interés con esa elección de una modalidad fija. En este caso a partir de entrar en vigor el cambio pasamos a pagar una cuota fija independientemente de los movimientos de mercado y la evolución de los tipos de interés. La cuestión clave aquí está entre los tipos fijos siempre son más caros en forma de préstamo hipotecario de los tipos variables. La opción mixta, en la que también se mueven algunas propuestas hipotecarias, no es la más interesante ya que no se planea ofrecer al cliente la elección del momento en que se aplica fija o variable, sino que se muestra dirigida con un periodo de tiempo a tipo fijo coincidente generalmente con los primeros años de vida de la hipoteca y posteriormente el resto de vida de la hipoteca a tipo variable.
Existen opciones de contratación de cobertura que permite modificar el tipo fijo o variable durante un plazo de tiempo determinado, sin embargo, ni se encuentran disponibles prácticamente en ninguna oferta bancaria en la actualidad (en lo que a usuario medio se refiere) ni por supuesto resultan baratas. Estas opciones en cualquier caso una vez finalizado el plazo para que se contrata la prima, volver a situar la hipoteca en el punto de salida y por tanto de nuevo susceptible al riesgo de tipo de interés.
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Hay que valorar que en cualquier caso se trata de coberturas a corto plazo y que no resultan una solución a largo plazo en ningún caso. Si tenemos en cuenta que tampoco las hipotecas mixtas parece una gran solución, desde luego cara a protegernos del riesgo de tipo de interés no hay muchas herramientas al alcance del usuario que resulten ciertamente eficaces al 100%.
En todo caso, y siempre estudiando muy a fondo la propuesta, puede ser una buena opción aquellas hipotecas con periodos de carencia claros sin penalización posterior, y con periodos de aplicación de tipo fijo durante al menos los primeros cinco años de vida de la hipoteca, que permitan valorar la evolución a medio plazo de los tipos de interés variable mientras se mantiene una cuota sostenida en el tiempo a la que sabemos que podemos hacer frente al menos durante ese periodo inicial.
A tener en cuenta…
Lo importante de un préstamo hipotecario variable no es el tipo de interés inicial, que rige el primer año más o menos, sino el índice de referencia, y el diferencial que se le aplica (por disposiciones legales). De ello dependerán las cuotas de los quince, veinte o veinticinco años siguientes del préstamo
Los índices de referencia no son más o menos «caros«, porque el tipo que se aplica a los préstamos es el resultado de adicionar algebraicamente al valor del índice (redondeado cuando proceda) el diferencial pactado. Dada la interdependencia y conexión entre todos los mercados financieros, la correlación estadística entre los distintos índices oficiales es, en el largo plazo, perfecta y tiende a uno.
